Como regla general, durante los primeros cinco años de duración del contrato, el arrendador no puede elevar las rentas de alquiler que perciba por hacer obras de mejora. Se trata, con este mandato legal que haya estabilidad en los arrendamientos durante los 5 primeros años.

El arrendador, para hacer las obras, tiene la facultad unilateral de hacerlas, pero cuidado, siempre que cuenta con el consentimiento del inquilino. Sólo si el arrendatario no lo autoriza, el arrendador podrá hacer aquellas cuya ejecución no pueda demorarse hasta la conclusión del arrendamiento.

El trámite para comunicar las obras es claro: el arrendador que tenga como voluntad hacer las obras de mejora en su vivienda, debe notificar por escrito al arrendatario con un plazo mínimo de 3 meses de antelación las obras que tenga que hacer, su duración, el comienzo y el coste. El inquilino tiene un mes desde la notificación para desistir del contrato, salvo que las obras no afecten a la vivienda arrendada, o afecten  de forma muy poco relevante. Desde el desestimiento, las obras no podrán comenzar en los próximos 2 meses, que es el tiempo de extinción del contrato.

Estas obras de mejora no son de reparación y conservación; estas ultimas son necesarias y por lo tanto son obligación del arrendador y no puede elevar la renta por ello.

¿Cómo se calcula la elevación de la renta?

1. Determinar el capital invertido en la mejora, descontando subvenciones que se hayan podido recabar.

2. A esa cantidad se le aplicará el interés legal del dinero vigente en el momento de la finalización de la obra, y se le puede incrementar tres puntos. la cuantia resultante se dividirá por doce, y esa será la renta de elevación mensual que se podrá cobra, sin que dicha elevación no pueda superar el 20 por cien de la renta vigente.

Cuando las obras finalicen, el arrendador notificará al arrendatario la cantidad de elevación y se deberán aportar las copias de aquellos documentos que demuestren el coste real de las obras.

A todo lo expuesto, habrá también que tener en cuenta si se deben descontar cantidades por parte del inmueble arrendado y no usado por el inquilino a casusa de las propias obras, o si éstas afectan a varias viviendas o no…;

Hay que estudiar, a la luez de la información genérica dada, el caso particular y concreto de cada uno.

Saludos.

Lo normal ha sido en la calle llamar a las dos partes propietario e inquilino. No está mal, pero en nuestro ámbito los términos utilizados son:

• Arrendador: Es quien cede el uso de la vivienda o local por un precio y tiempo determinado al arrendatario.
• Arrendatario: Es el que, pagando ese precio cierto, y por un tiempo cierto también, usa el local o la vivienda.

Vamos allá con una primera bateria de preguntas. Puede que la suya no esté, si es así, enviénos la suya a info@ysoldado.com estaremos encantados de atenderle.

• ¿Existe un plazo mínimo para el arrendamiento?: En principio, el plazo es libremente pactado por las partes. Sin embargo, si se pacta por debajo de los cinco años, se renovará hasta alcanzar ese tiempo por voluntad del arrendatario, salvo cuando el arrendador expresamente incorpore en el contrato su necesidad de ocupar la vivienda antes de esos cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
• ¿Puede el arrendatario ceder el contrato de arrendamiento a otra persona?: Sí puede ceder el contrato a otra persona, previo consentimiento del arrendador.
• ¿Qué tipo de inmuebles están sometidos a la Ley de Arrendamientos?: Le ha faltado el adjetivo… urbanos. LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. Estos pueden ser viviendas o inmuebles para uso distinto a la vivienda. Siempre inmuebles urbanos.
• ¿Con cuánto tiempo mínimo se debe comunicar al arrendatario que no se renueva su contrato de alquiler?. LLEVA CINCO AÑOS.: El plazo mínimo es de un mes, antes de la fecha de vencimiento. De lo contrario, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
• Si el arrendatario se muere, ¿puede subrogarse el contrato en su compañero o compañera sentimental?: En caso de muerte del arrendatario, el conyuge o la persona que hubiere vivido de forma permanente con él en analoga relación de afectividad, con independencia de su sexo, durante al menos dos años antes del fallecimiento,  podrán subrogarse en el contrato.  Si ha habido descendencia, basta la mera convivencia.
• ¿A partir de cuándo puede aplicarse la actualización de la renta?.: En esto, la LAU es muy clara. Durante los cinco primeros años del contrato, la renta solo podrá ser actualizada cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando la variación porcentual experimentada por el INDICE GENERAL NACIONAL DEL SISTEMA DE INDICES DE PRECIOS DE CONSUMO en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
• Soy inquilino. Si el propietario vende la vivienda a otro, ¿qué pasará con mi contrato?.: Primero que sepa que tiene derecho de adquisición preferente que podrá ejercer, dependiendo, eso sí, de si ha renunciado a él o no). En cualquier caso, y respondiendo a su pregunta, el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones que le perteneciere al anterior arrendador durante los cinco años de vigencia del contrato. Aunque para responder a su pregunta con mayor fineza, sería bueno conocer el contenido de su contrato. La respuesta que le hemos dado es sobre la situación más común.

Seguiremos más adelante con mas preguntas. Si usted necesita alguna aclaración:

info@ysoldado.com

Saludos.

A.S.

Entre otras cosas aprobadas, en esta instancia, está la de hacer obligatorio que los conflictos mercantiles de hasta 6.000 euros pasen por un mediador. En este caso, los contendientes deberán intentar la mediación asistiendo a una sesión informativa antes de acudir a los tribunales. Y los de valor inferior a 300 euros se podrán sustanciar por internet.

También entra en revisión la figura del mediador, al que se le exigirá titulación universitaria, suscribir un seguro de responsabilidad civil e inscribirse en un registro público que facilitará el Ministerio de Justicia.

Otros detalles de la reforma de la ley son que nadie estará obligado a concluir un acuerdo ni a mantenerse en el procedimiento de mediación. La solicitud de inicio de la mediación interrumpe la prescripción o caducidad de las acciones judiciales. El procedimiento que se inicie garantizará la confidencialidad y la imparcialidad del mediador entre las partes, sin que éste pueda imponer solución o medida concreta alguna. El plazo máximo para la mediación será de dos meses, ampliable a otro mes más.

En cuanto a la reforma de la Ley de Arbitraje, se pretende fortalecer la propia institución, a través de mejoras que añadan seguridad jurídica, con el fin de impulsar una mayor implantación de este sistema de resolución de conflictos. Llegará este sistema, incluso, a las Controversias Administrativas de caracter jurídico que se susciten entre organismos de la Administración General del Estado.

Veremos.

]]> http://www.casaserrano.es/Ysoldado/?feed=rss2&p=160 0 http://www.casaserrano.es/Ysoldado/?p=158 http://www.casaserrano.es/Ysoldado/?p=158#comments Mon, 08 Feb 2010 21:20:24 +0000 Antonio http://www.casaserrano.es/Ysoldado/?p=158 Hoy nos hemos desayunado con la noticia que nos ha dado el INSTITUTO NACIONAL DE ESTADISTICA: el año pasado aumentaron los concursos de acreedores instados por personas físicas un 130% y de empresas un 400%. En lo que respecta a las empresas, la mayoría de ellas han sido pequeñas y medianas empresas dedicadas a la construcción, inmobiliario y servicios. Noticia mala donde las haya.

Vamos a ahondar sólo un poco en el proceso concursal para saber de qué estamos hablando.

La solución concursal es la mejor alternativa posible ante una situación de insolvencia. Se aplica a los acreedores, sean estas personas físicas o jurídicas.

En cuanto a las personas fisicas puede ser declarado insolvente la persona natural insolvente con independencia de que se encuentre casado y del régimen económico por le que haya optado.

El concurso de acreedores es un estado legal que es declarado por resolución judicial. En ella, el juez deberá apreciar la concurrencia del presupuesto de hecho del concurso, esto es, que el deudor no pueda hacer frente a sus obligaciones.

El concurso es un proceso judicial que se insta a petición de parte, es decir, en virtud de una solicitud que pueden presentar el deudor, sus acreedores u otras personas con legitimación para ello.

Hay dos clases de concurso:

1. Voluntario: que es el instado por el deudor.

2.- Necesario: que es el instado por los otros legitimados, como los acreedores.

En general, se considerará voluntario cuando la primera de las solicitudes presentada a trámite sea la del propio deudor. En los demás casos, se considerará necesario.

En el concurso voluntario, el deudor insta su declaración de concurso como protección legal frente a las acciones que puedan plantear sus acreedores.

Existe como obligación legal para el deudor, la de instar su declaración concursal dentro de los dos meses siguientes al momento en que han conocido o ha debido conocer su situación de insolvencia. Este deber de solicitar el concurso no es exigible al deudor que, en estado de insolvencia, haya iniciado negociaciones para obtener adhesiones a una propuesta anticipada de convenio y dentro de los dos meses siguientes a los que he hecho referencia, y lo pone en conocimiento del juzgado competente.

También tiene la facultad de instar el concurso antes de hallarse en situación de insolvencia, cuando prevea que no va a poder cumplir con sus obligaciones regular y puntualmente.

Se inicia a partir de una solicitud o demanda formulada por el deudor a la que se adjuntará la documentación exigible. El juez examina la documentación y resolverá por medio de auto, admitiéndola o no. Contra la inadmisión, cabe recurso de reposición.

En el caso de que se declare el concurso, el juez hará referencia al caracter del concurso (voluntario o necesario), los efectos del concurso sobre su patrimonio; el nombramiento de administradores concursales y sus atribuciones y aquellas medidas cautelares que entienda necesarias. Asimismo, hará llamamiento a los acreedores para que pongan en conocimiento de la administración concursal la existencia de sus créditos.

La administración concursal elaborará un informe en el que se determinará el inventario de la masa activa (el patrimonio del concursado) y el listado que formará la masa pasiva (acreedores). Dicho documento acaba con una exposición motivada sobre la situación patrimonial del deudor y de cuantos datos y circunstancias puedan ser relevantes para la tramitación del concurso.

Pasados los plazos de publicidad del informe donde se podrá impugnar el inventario y el listado de acreedores, una vez resuelta esta fase, el juez dictará auto cerrando la fase común y abriendo la fase de convenio que será la solución normal y prioritaria por la que se decantaría la autoridad judicial. De lo contrario, se entraría directamente a la fase de liquidación.

Dentro de esta fase de convenio, puede ser aceptada por los acreedores, y si es así, es sometido a la aprobación por el juez del concurso.

En el convenio, lo normal, es que se fije una quita (que no puede ser superior al 50% de la deuda) y una espera (que tiene la limitación de cinco años).

Como resumen, es suficiente. Si necesitan más información o aclaración, nos ponemos a su disposición.

info@ysoldado.com

El pago de aquellos gastos generales no individualizados corresponde al arrendador, aunque puede pactarse lo contrario. En este sentido, las derramas no entran como gastos repercutibles al arrendatario.

Los pactos han de figurar de forma expresa, no siendo válidos, pues, los acuerdos tácitos. Además, para que sea válido el pacto, ha de expresarse en el contrato con claridad la cantidad anual a que ascienden los gastos.

Por el contrario, los gastos por servicios individualizados serán de cuenta del inquilino, aunque nada se haya pactado. Ahora bien, también cabe en este punto el pacto expreso en contrario.

Ejemplos de reparto de los gastos: que el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) sea abonado por el arrendatario y los gastos de la comunidad por el arrendador.

En cuanto a las reparaciones, se ha de estar, también a su naturaleza. Me explico:

a)       Las reparaciones necesarias y las obras de conservación, obras que no conllevan mejora, son obligaciones del arrendador.

b)       Las pequeñas reparaciones que son consecuencia del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, son responsabilidad del arrendatario.

Estas son clausulas generales, sin embargo, se ha de tener en cuenta que si el deterioro es imputable al arrendatario, el arrendador no está obligado a reparar.

Y siempre, siempre, el arrendatario es quien debe comunicar al arrendador la necesidad de hacer las obras, porque se presumirá, ante un conflicto, que el arrendador ha entregado el inmueble en buen estado.

La Ley de Arbitraje de 5 de diciembre de 1.988 reconoce dos modalidades, la del arbitraje de derecho y la modalidad de arbitraje de equidad. Para el ejercicio del primero se requiere la condición de abogado en ejercicio. Para el arbitraje de equidad se exigen menos formalidades, además de que al arbitro no se le requiere la formación jurídica, sino que esté en pleno ejercicio de sus derechos civiles y sea persona física.

Para dirimir posibles futuros conflictos en la vida de un contrato de arrendamiento de vivienda, por ejemplo, en nuestra opinión, es altamente recomendable someterse a la resolución de conflictos por esta via del arbitraje por lo que de reducción de costes y tiempo puede suponer una solución al conflicto. Para exigir la ejecución del laudo arbitral ya habría que acudir a la Justicia ordinaria.

Eso es la labor preventiva del derecho. Acude a solventar desde el inicio cualquier duda que pudiera existir sobre las responsabilidades, derechos y deberes de los actores de cualquier actividad.

No lo olvide, si se encuentra en esa necesidad alguna vez y vaya a preguntar antes de decidir.

Saldrá ganando.

Un saludo.

A.S.

“Caso Gürtel: la Abogacía califica la violación del secreto profesional como un gravísimo atentado contra el Estado de Derecho ( , 09/10/2009)

Madrid. 09/10/09. El Consejo General de la Abogacía Española denuncia y manifiesta su absoluto rechazo a la violación del secreto profesional en el marco del “Caso Gürtel”, después de que se autorizara la grabación de conversaciones privadas entre presuntos implicados de la trama corrupta y varios de sus abogados. Estas escuchas se conocieron tras filtraciones realizadas a medios de comunicación.

El CGAE entiende que es un gravísimo atentado contra el Estado de Derecho y que estos procedimientos, que la ley reserva de forma claramente restrictiva para casos de terrorismo o en supuestos en los que el abogado pueda estar implicado, no pueden ser aplicados en cualquier circunstancia, ya que ponen en peligro el Derecho a la Defensa y suponen una ilegítima vulneración de derechos fundamentales que no pueden limitarse o someterse a ponderación en aras de la investigación penal.

Las escuchas ordenadas por el juez Baltasar Garzón se produjeron después de que el magistrado dictara un auto para autorizarlas cuando aún llevaba la defensa del presunto cerebro de la trama, Francisco Correa, Manuel Delgado Solís, presuntamente implicado en la causa, pero este dejó su defensa a otro letrado, pese a lo cual se realizaron sin anular el auto anterior ni emitir un nuevo auto que autorizase intervenir sus conversaciones. El Consejo entiende que la grabación de las comunicaciones han sido realizadas fuera de la legalidad vigente, que deberían haber cesado o haberse destruido al hacerse cargo de la defensa un nuevo letrado y no haber incorporado en ningún caso las mismas al proceso,  y que, en consecuencia, este vicio debe producir la nulidad del procesamiento.

Hay numerosos artículos en la legislación española que protegen el secreto profesional y la inviolabilidad de las comunicaciones entre el abogado y su cliente, que sólo podría ser puesta en cuestión por razones de Estado (casos de terrorismo) o en algún otro supuesto, siempre con carácter muy restrictivo. Pero en este caso, además, no sólo se han intervenido esas comunicaciones sin apoyo legal sino que además se han divulgado a través de los medios de comunicación, sin que nadie haya actuado en defensa de los derechos fundamentales de las personas afectadas, causando un daño irreparable.

El artículo 18.3 de la Constitución Española garantiza “el secreto de las comunicaciones y, en especial, de las postales, telegráficas y telefónicas, salvo resolución judicial”; el artículo 24 de la Carta Magna consagra el derecho a la defensa y el secreto profesional; el artículo 263 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal establece que “la obligación (a presentar denuncia) no comprenderá a los abogados ni a los procuradores respecto de las instrucciones o explicaciones que recibieron de sus clientes”; el artículo 416 de esta misma ley establece que está dispensado de la obligación de declarar “el abogado del procesado respecto a los hechos que éste le hubiese confiado en su calidad de defensor”; y el artículo 51 de la Ley Orgánica General Penitenciaria establece que “las comunicaciones de los internos con el abogado defensor o con el abogado expresamente llamado en relación con asuntos penales y con los procuradores que los representen, se celebrarán en departamentos apropiados y no podrán ser suspendidas o intervenidas salvo orden de la autoridad judicial y en los supuestos de terrorismo”.

El deber de secreto profesional de los letrados tiene una vertiente de tutela de la intimidad del cliente, que además adquiere una dimensión pública al constituir un instrumento para salvaguardar la confianza en la profesión de abogado y, en consecuencia, una garantía del derecho de defensa de todos los ciudadanos. El abogado está eximido de denunciar y declarar como testigo en relación con los hechos que el procesado y su cliente le hubiera confiado en su calidad de defensor, según establece la Ley de Enjuiciamiento Criminal.

Por tanto, está fuera de toda duda que las intervenciones telefónicas, cuando son empleadas como medio de investigación en un proceso penal, implican un altísimo grado de injerencia pública en el círculo de derechos fundamentales que nuestro sistema constitucional garantiza a cualquier ciudadano. La posibilidad de que las comunicaciones puedan ser sometidas a escucha convierte estas diligencias en un instrumento de control de los poderes públicos frente a una de las más singulares manifestaciones de privacidad.

Por todo ello, el CGAE considera que estas prácticas repugnan al sentido común y hacen que los ciudadanos pierdan la confianza en el Estado de Derecho.”.

Sobran mas comentarios.

Es que…, los nervios son malos consejeros.

AS.

1. En el procedimiento penal, la Ley de Enjuiciamiento Criminal establece que todos los días de año y a todas las horas, serán habiles para la instruccion de causas criminales.

2. En el procedimiento administrativo, la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa señala que el mes de agosto no es hábil para la interposición del recurso contencioso-administrativo, salvo para el procedimiento para la protección de derechos fundamentales, que entonces, sí será hábil.

3. En el orden Civil, el mes de agosto es inhábil, sin perjuicio de que los tribunales puedan habilitar días cuando hubiere una causa urgente.

4. En el procedimiento laboral, los días del mes de agosto son hábiles para las actuaciones judiciales en despidos, extinción de contratos de trabajo de los artículos 50 y 52 del ET, vacaciones, materia electoral, conflictos colectivos…

Así que, tened muy en cuenta estas circunstancias si necesitais o creeis que vais a necesitar hacer alguna acción durante el mes de agosto.

AS